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La burbuja inmobiliaria, un vicio del neo liberalismo 

Uno de los mercados que mueve más dinero es el de la vivienda por las grandes utilidades que produce en todas sus etapas, sobre todo, porque es un mercado donde se ha formado un negocio perverso.  En términos simples, las empresas constructoras construyen casas, edificios de departamentos, condominios, etc., que son financiados por la banca que cobra intereses. Luego estos bienes inmobiliarios son vendidos a quienes los necesitan, debiendo cumplir con ciertos requisitos de estabilidad laboral y previo pago de una cuota al contado. En esta fase, los interesados recurren a los bancos comerciales, quienes les financian la compra a 15, 25 o más años, para lo cual el bien raíz queda hipotecado a favor del banco, que cobra  intereses por el crédito hipotecario.

Después de la recesión de las empresas Punto Com del año 2000, la FED inyectó grandes sumas de dinero con bajas tasas de interés para levantar la alicaída economía. El dinero fue a parar a las manos de los poderosos señores dueños del capital financiero, ávidos de mayores ganancias. Como ya sabemos, la crisis Sub Prime del  años 2008, se inicio en los años previos  por una desatada sobre oferta de casas, (otro negocio que dejaremos para más adelante), que se ofreció hasta a quienes no podían pagarlas. Tan sólo  entre 1997 y 2006, los precios de los bienes raíces se dispararon un 93%. En los cien años anteriores, los precios de los bienes raíces oscilaron solo un 10% a 20%. Entre 2004 y 2006, en EE UU., las tasas de interés subieron de 1% al 5.35%, cuando el 45% de todos los préstamos Subprime estaban en manos de prestatarios que no tenían ingresos suficientes para pagar los altos montos de la amortización del capital, más los intereses de las hipotecas. Los pagos pasaron de magnitudes de 400 dólares a más de 1,500 dólares mensuales.  

El problema reside en que los créditos hipotecarios quedan sujetos a los valores del mercado financiero y con tasas que son fijadas por los Bancos Centrales, lo que no guarda relación con la capacidad de pago de las remuneraciones del trabajador.  Los bancos en poder de esas  hipotecas basura, las mezclaron en paquetes con diferentes productos, tarjetas de créditos, créditos corrientes, etc., para ofertarlas en el mercado financiero, utilizando  nombres ostentosos y llamativos como, CDO, (Collateralized Debt Obligation), “Obligaciones de Deuda Colaterizada”, o SIV, (Structured Investment Vehicle),  “Vehículos de Inversiones Estructuradas”, y también como, SVP, (Special Purpose Vehicle), “Vehículos de Propósitos Especiales”), etc. Incluso usaron la AIG, (American International Group, Inc.), la mayor compañía de seguros, para emitir instrumentos llamado CDS, que era un seguro. Si un CDO u otros perdían valor, ellos pagaban las pérdidas. O sea, los propios bancos apostaban contra sí mismos.

La fórmula para duplicar o triplicar las ganancias con dinero barato, surgió de la “ingeniería financiera”, que podríamos llamar el, “Departamento de Investigación y Desarrollo” del neo liberalismo. Se utilizaron los instrumentos antes señalados para especular, inflando una gran burbuja que reventó el 2008. Algunos perdieron como fue el colapso del banco de inversiones, Lehman Brothers.  Pero otros ganaron, como JP Morgan Chase, salvo todos los trabajadores que quedaron cesantes. La elite, los empresarios y la gran banca ganaron mucho dinero tomando el control de las entidades caídas y por cada operación especulativa realizada previamente, además de la ayuda de la FED, que emitió  grandes sumas de dólares, para apuntalar a los grandes bancos tras la crisis, entre ellos a la AIG, que recibió US$ 180 mil millones.

La crisis del 2008 creo enormes problemas, cesantía, quiebras de empresas y persistieron las bajas remuneraciones.  Fue imposible para muchos norteamericanos seguir pagando los dividendos y 1.5 millones de viviendas de la gente de trabajo fueron a remate  o tuvieron que devolverlas, perdiendo sus pagos iniciales. El precio de las viviendas entre 1997 y 2006, se había disparados un 93% (inflado por la burbuja), y luego caen bruscamente. En cambio, el valor de los créditos hipotecarios contratados en el momento de auge, no varió un ápice, de modo que el remate de las propiedades no alcanzaba para pagar el valor de las hipotecas, además de los altos costos de los juicios, gastos, abogados, etc.

Iniciado el 2021, volvemos a constatar nuevamente una gran burbuja inmobiliaria en los Estados Unidos, que con algunas diferencias, se repite en muchos países. Con justa razón podemos pensar que el mercado inmobiliario está atrapado por la banca, las empresas  y la emisión dólares, que vuelve a repetir el aumento de los precios con otra burbuja, lo que no es una casualidad, sino un objetivo de negocio, que elimina la vivienda como un derecho humano.

En Chile los proyectos de construcción no bajan del 40% en rentabilidad, valor groseramente más alto respecto de muchos países. El valor de las propiedades han aumentado el triple en las últimas dos décadas, lo que se considera una burbuja. Una vivienda básica nueva de  80 millones de pesos con 50 m2, requiere de un pago inicial de  15 millones de pesos y luego seguir pagando dividendos de $ 300 mil mensuales por 30 años, valor que resulta inaccesible para una mayoría de la población que tiene ingresos promedio de $ 550 mil mensuales. Un artículo del Journal Research in International Business and Finance, señala que Chile tiene una burbuja en el mercado de la vivienda.  Estos altos precios de la vivienda están sobre-endeudando a la clase media y está empujando a mucha gente  de vuelta a los campamentos.

Algunos daños no son tan visibles a la vista de las personas, porque están insertos en mercados que operan con “regulaciones y normas” de dudosa legitimidad, cuya aprobación se logra “entre gallos y media noche”, con el propósito de seguir concentrando la riqueza, la cual se extrae del valor del trabajo de la gente.  La importancia de referirse al mercado de la vivienda, es porque además del déficit existente de casas,  se ha vuelto un mercado propicio para crear una cadena de valores económicos en favor de los poderosos grupos financieros que participan en las diferentes etapas de dicho mercado, triplicando el dinero de sus inversiones, realizadas con  dinero barato que sale de los bancos y que en el caso de los Estados Unidos, proviene de la Reserva Federal.  

En los Estados Unidos las viviendas unifamiliares, en la  zona metropolitana de Los Ángeles, los precios aumentaron un 1,1% en octubre con respecto a septiembre, y un 8,4% interanual, situándolos un 14,1% por encima del mayor valor de la burbuja inmobiliaria 2008. El índice Case-Shiller se fijó en 100 para Enero de 2000 en las 20 ciudades que cubre. El valor actual del índice de Los Ángeles de 312, significa que los precios de la vivienda en la zona metropolitana  se han más que triplicado desde enero del 2000 (+ 212%), lo que la convierte en la burbuja inmobiliaria actual más grande. Como expresamos anteriormente, ¿Se imagina Ud., un mejor negocio que el de la vivienda? Primero las construyen, las venden aseguradas con hipotecas, y luego la suben de valor con una burbuja para quitársela al propietario o la rematan para venderla a otro comprador. Hasta  que vuelven a subir los precios con la especulación de la burbuja  Nº 2 (la actual), y siguen siendo dueños del bien raíz asegurada con la segunda hipoteca. Es decir, el paraíso en la tierra.

En contraste, en Estados Unidos, los salarios reales de un trabajador típico han aumentado en un 32% durante las últimas tres décadas. Los salarios medios, para todos los trabajadores, no solo los trabajadores de producción y no supervisores, crecieron un 25% durante las últimas tres décadas (utilizando el deflactor PCE, que son los precios de una cesta de bienes y servicios de consumo en los EE. UU). Es la causa de que 4,6 millones de deudores estén atrasados con un promedio de  US$  1,7 millones por persona.

La participación de la riqueza del 1% más rico en los EE. UU., (cifras del World Inequality Database), en la década de 1980 y actualmente, se sitúa en torno al 35%. Otras entidades aseguran que es más alta. De acuerdo al banco de inversión Goldman Sachs, la rentabilidad del mercado de valores ha promediado el 9,2% en los últimos 140 años, sin embargo, entre 2010 y 2020, la firma inversora señala que el S&P 500 ha tenido un desempeño de rendimiento promedio anual del 13,6% en los últimos 10 años.

La dura realidad al compararla, se puede expresar así: si un trabajador aumenta su ingreso en un 32% en tres décadas, anualmente recibe un incremento de 1,06%, en cambio el 1% más rico captura entre un 25% a 35% de la riqueza, porque sus activos bursátiles generan ingresos promedio de 10% a 13,5 % anual, sin perjuicio de las utilidades de otras empresas. Si descontamos la inflación 1.5% a 2%, las remuneraciones se vuelven regresivas.

Este modelo económico castiga el valor del trabajo, proceso que lleva décadas ocurriendo y es la misma razón que impide a más gente acceder a la vivienda propia. Es por eso que cualquier mejora a las pensiones actuales con este sistema, se irá diluyendo en el tiempo, hasta que llega la jubilación. Subir a 20% el aporte del trabajador para su pensión, reducirá más el poder adquisitivo actual en la misma proporción.  Incluso si sube el aporte patronal y se incorpora un aporte del Estado, en 35 años la pensión volverá a perder poder adquisitivo, porque la rentabilidad de las pensiones están sujetas a decisiones sobre  inversiones que hacen las AFP´s, en el mercado bursátil nacional y extranjero, donde abunda la especulación. No olvidemos que las AFP´s  tienen una misión de origen que es, facilitar el crédito a las grandes empresas y la banca. Los créditos Prime, son para las grandes empresas, y ese mecanismo significan tasas de interés más bajas, lo que no contribuye a la rentabilidad de los fondos previsionales que manejan las AFP´s.  Estas consideraciones, son barreras que impiden al trabajador acceder a una casa.

El principal problema es que los sectores más ricos, la elite, son dueños y/o controlan los bancos centrales que emiten dinero. Ellos obtienen el dinero a bajísimas tasas entre 0 y 0,25%, en cambio, a un trabajador cuando le otorgan crédito, le pueden aplicar una tasa de 30 o 35%. Las grandes empresas utilizan el crédito barato para realizar las recompras de sus propias acciones, con lo cual aumentan las ganancias y el valor de las acciones de la empresa, todo un movimiento financiero fraudulento destinado a pagar más dividendos a sus accionistas.

Quienes teniendo la capacidad para darse cuenta del daño que produce el neoliberalismo, y a pesar de ello siguen optando por ser parte de dicho modelo económico, enfrentan una doble culpa de conciencia, ser partícipe del daño y saber que actúan con conocimiento de causa, lo que el pueblo debe saber.  La riqueza y el poder logrado de esa forma, puede considerarse el nivel más alto de corrupción humana, porque se convierte en una maldad viciosa y profunda que niega el derecho a la vida, imponiendo sacrificios al resto de la población, y crea graves tensiones sociales que carcomen la democracia  y de paso, incrementan el desequilibrio ecológico del planeta. 

-Autor: Mario Briones R.

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2 Comentarios

  1. Jose Correa

    Hola Mario, gracias por el análisis. Me parece sesgado y tendencioso. No profundizas en los datos que no te conviene profundizar. ¿De dónde sacaste que la rentabilidad de las constructoras es del 40%? Por que mezclas las tasas de los créditos hipotecarios con las de consumo? Hay un claro error en cómo estás entregando la información.

    Me llama la atención también que menciones que si sube el valor de la propiedad el valor del crédito también sube cuando en la realidad el valor del crédito se pacta desde el principio.

  2. Jose Maria Vega

    Fui testigo del crecimiento edilicio descomunal de la ciudad de Cali, Colombia, y de muchas otras, entre los años 1970 y 1990. Era la forma más efectiva de vincular, mediante el lavado de dinero, a grandes inmobiliarias, consorcios internacionales, y elevar el índice de empleo en forma masiva. Coincidente con la invasión de la ciudad por parte de la población no urbana. Años en que llegaban a Cali mas de 700 inmigrantes de zonas no urbanas, por día. El gremio de los obreros de la construcción tenían como santos a los capos del narcotráfico. Es para pensar.

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